Nie dajcie sobie tego wmówić
Do niedawna głównym wrogiem reform klimatycznych były korporacje, które przez lata blokowały je dezinformacją i...
Szare klocki, szklane klatki, depresyjne budynki niszczące ludzkiego ducha – krytykom architektury nowoczesnej nie brakuje...
W Polsce trwa uśmiechnięta czystka. A może nawet – kto wie? – aksamitna rabacja… Co prawda nie brak malkontentów,...
Znaczna część zachodniej lewicy tkwi w przeświadczeniu, że trzeba możliwie szybko dogadać się z Rosją. My ciągle powtarzamy, że to niemożliwe,...
Ostatnie protesty rolników budziły skojarzenia z czasami Andrzeja Leppera. To z pewnością największa mobilizacja rolników od czasów wejścia Polski do...
B. Gajdzik, A. Janociński, A. Magiera: Jak się zakłada związek w instytucji kultury?
Tomasz Kozak: Na pohybel wielonarodowym wampirom. Jakiej popkultury potrzebuje lewica
Paweł Jędral: Diuna jak Palestyna
Agnieszka Wiśniewska: Kos. Bohater z podręcznika, który został ziomkiem
Galopujący Major: "1670" - serial, który może odmienić polską telewizję
Jarosław Pietrzak: Napoleon, któremu o nic nie chodziło
Jednocześnie w Polsce w ostatnim czasie wzrósł popyt na wynajem ze względu na dynamiczny napływ uchodźców z Ukrainy. Od dłuższego czasu utrzymuje się wysoka inflacja, a ceny materiałów budowlanych skoczyły w górę. Wszystko to przekłada się na drastyczny wzrost cen najmu.
Kontrola czynszów
Rozwiązania w zakresie kontroli czynszów nie są bezpośrednim obciążeniem dla budżetu państwa czy samorządów, mogą wejść w życie stosunkowo szybko i momentalnie poprawić sytuację materialną rzeszy Polaków. Jest to interwencja na rynku najmu poprzez kontrolowanie ceny wynajmu lub chociażby jej tempa. W Polsce przykładowo właściciel może podnieść czynsz wyłącznie na piśmie z 3-miesięcznym wyprzedzeniem, nie częściej niż co 6 miesięcy. Lokator natomiast ma prawo zakwestionować tę zmianę. Podwyżka czynszu uznawana jest za zasadną w przypadkach wymienionych w ustawie. Rozwiązania te jednak nie mają wpływu na konkretną kwotę, którą wyjściowo proponuje właściciel. Może on zażądać dowolnej kwoty.
Inicjatywa Pracownicza apeluje o zamrożenie stawek za wynajem mieszkań na poziomie 5 procent stawki odtworzeniowej. Oznaczałoby to ustanowienie ceny maksymalnej za metr kwadratowy. Wskaźnik ten byłby ustalany jak dotychczas, czyli na podstawie m.in. analiz statystycznych, kosztów wykończenia budynków mieszkalnych oraz przy wzięciu pod uwagę inflacji. W praktyce obniżyłoby to cenę najmu o około połowę w całej Polsce. Obecnie średnia opłata za 40m2 w Warszawie wynosi 2800 zł plus media. Jeśliby zastosować 5% stawki odtworzeniowej, czyli 32 zł za metr, to maksymalny czynsz za takie mieszkanie wyniósłby 1280 zł (plus media).
Nawet w USA, kolebce liberalizmu ekonomicznego, wzrasta świadomość dotycząca tego typu rozwiązań. Za sprawą pandemii COVID-19 administracja Bidena wprowadziła tymczasowe moratorium na eksmisje (eviction moratorium). Dodatkowo 1 stycznia 2020 roku w stanie Kalifornia wprowadzono regulacje dotyczące maksymalnego podwyższenia czynszu do wysokości 5% + CPI (Consumer Price Index) maksymalnie raz w roku. Nie wszystkie lokale są jednak nimi objęte.
Tego typu mechanizmy funkcjonują w większości krajów Europy, np. we Włoszech, Hiszpanii czy Holandii. Bardziej zaawansowane regulacje działają natomiast we Francji, w Niemczech czy w Szwecji. We Francji cena najmu w wysoko zaludnionych obszarach ograniczona jest przez ustaloną odgórnie medianę czynszową. Ponadto, właściciel może żądać od nowego lokatora wyższego czynszu jedynie, jeśli różnica nie będzie wyższa od inflacji. W Niemczech na poziomie federalnym co rok ustala się wskaźnik, o który maksymalnie może wzrosnąć czynsz. Praktycznie oznacza to potencjalny wzrost o 2% czy 3% nie częściej niż raz na 12 miesięcy. Dzięki temu nie są możliwe drastyczne podwyżki czynszu. Dodatkowo, władze mogą także zarządzić, że na konkretnym obszarze przez okres 5 lat czynsz nie może być wyższy o więcej niż 10% od analogicznych kosztów w sąsiedztwie oraz że nakłada się dalsze ograniczenia na podwyżki cen najmu. Rozwiązanie to zastowosowano m.in. W Berlinie w 2020 r. - czynsze w mieście zostały zamrożone na poziomie z 2019 roku. Na pewnych obszarach wprowadzono także cenę maksymalną wahającą się między 3,92 € a 9,80 € za metr kwadratowy, w zależności od standardu i lokalizacji. Z kolei w Szwecji stowarzyszenia lokatorskie pośredniczą często przy negocjacjach cen najmu, tak by jego wartość była adekwatna do wartości nieruchomości.
Na całym świecie władze proponują różnego rodzaju rozwiązania mające na celu ustabilizowanie cen najmu oraz rynku mieszkaniowego w ogóle. Mieszkanie jest prawem, a ochrona lokatorów musi być priorytetem polityki socjalnej. Wpływa to dobrze na funkcjonowanie całego społeczeństwa i wyrównuje szanse społeczne. Te kwestie stają się tym bardziej istotne w momencie, kiedy przyjechało do nas wiele uchodźczyń i uchodźców z Ukrainy, którzy zasługują na godne warunki bytowania, a spotkali się z ogromnym wzrostem cen najmu.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym: makroperspektywa
W liberalnym ujęciu mieszkanie jest inwestycją, która ma przynieść zysk. Obecnie np. wielu właścicieli mieszkań to emeryci, którzy wcześniej wykupili w odpowiednim czasie swoje lokum z bonifikatą. Jednak ich dzieci czy wnuki aby zdobyć mieszkanie na własność muszą mieć na tyle wysokie pensje i stabilne zatrudnienie, aby otrzymać kredyt. Kredyty te zaś są coraz wyższe, bowiem ceny mieszkań rosną. Sprawia to, że kupno mieszkania bez hipoteki jest praktycznie nieosiągalne dla osoby prywatnej, nawet jeśli sytuuje się ona w górnych 10% dochodowych w kraju. Przykładowo w Katowicach czy Łodzi ceny mieszkań w styczniu 2022 r. były aż o 31 proc. wyższe niż w styczniu 2021 roku. W samym 2021 roku wysokość średniego wnioskowanego kredytu wzrosła z 306,5 tys. zł w styczniu do 333 tys. zł we wrześniu. Młodzi, którzy nie odziedziczyli żadnego lokum, skazani są na bardzo drogi wynajem lub zostają pod jednym dachem ze swoimi rodzicami, gdyż nie posiadają zdolności kredytowej. Dodatkowo w Polsce kredyty hipoteczne udzielone na oprocentowanie stałe są niezwykle żadkie. Ich liczba nie ulega też znaczącym zmianom pomimo perturbacji gospodarczych. Ten bardzo niski odsetek czyni nas krajem o najbardziej ryzykownej dla konsumenta strukturze kredytów. Dla porównania w Belgii jedynie 2% kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne; w Niemczech 11%.
Na tle innych krajów Polska ma niski odsetek najemców (14,4%), podczas gdy średnią w UE jest 30%. Jest to blisko 5,5 mln lokatorów, a regulacje na rynku mieszkaniowym otworzyłyby drogę do samodzielności dla szerszego grona młodych osób. Prywatni deweloperzy są w zasadzie jedynym źródłem podaży nowo wybudowanych nieruchomości w większych miastach. Wielu z nich może bezkarnie obniżać standardy. W związku z ogromnym deficytem lokali, na rynku nie ma odpowiedniej konkurencji. Ceny rosną. Deweloperzy naginają przy tym niejednokrotnie istniejące regulacje prawne dotyczące planowania przestrzennego lub wielkości mieszkań. Narzędzie nacisku w postaci ogromnego kapitału otwiera drzwi do lokalnych władz odpowiedzialnych za wydawanie pozwoleń na budowę.
Ogromnym problemem w całej Europie są także duże firmy skupujące setki mieszkań. Przejęcie tak dużej bazy lokalowej przez niewielką liczbę spółek doprowadza do powstania oligopolu, który zabezpiecza wysokie ceny nieruchomości, często nawet wbrew mechanizmom rynkowym. Tymczasem budownictwo komunalne poprzez zwiększenie podaży ustabilizowałoby ceny nieruchomości, czyniąc je bardziej przystępnymi.
Mieszkania socjalne
Kryzys mieszkaniowy coraz bardziej daje się zauważyć w debacie publicznej. Stowarzyszenia lokatorskie w Europie nabierają rozpędu, a niektórzy politycy zdają się powoli zauważać problem. W krajach wschodnioeuropejskich, które przeszły terapię szokową na początku lat 90., odsetek mieszkań objętych regulacjami czynszu jest sporo niższy niż w krajach zachodnich (oprócz kilku wyjątków).
Przez “socjalne mieszkalnictwo” autorzy raportu Hypostat rozumieją struktury zarządzania lokalem będącym własnością publiczną lub współzarządzaną przez prywatnych właścicieli oraz państwo mające na celu obniżyć koszt najmu. W czołówce Europy sytuuje się Holandia z 30% lokali o kontrolowanym czynszu wraz z Austrią (24%) i Danią (20%). Dla porównania w Polsce to 7,5%, nie sposób jednak nie wspomnieć przy tej okazji, że nasze rodzime standardy mieszkań socjalnych są godne pożałowania. Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów szacuje, że 10 653 tego typu lokali w samej Warszawie nie ma centralnego ogrzewania, więc lokatorzy ponoszą znacznie wyższe koszty zapewnienia sobie komfortu cieplnego, a w sezonie grzewczym wielu z nich jest zmuszonych zaciągać pożyczki.
Prawdziwym ewenementem jest Wiedeń, gdzie trzech na pięciu mieszkańców żyje w socjalnych lokalach, nie są więc one zarezerwowane tylko dla najmniej zamożnych, ale są sposobem na wytwarzanie inkluzywnej tkanki miejskiej. We Francji lokale wynajmuje aż 40% populacji, z czego 40% mieszka w socjalnym budownictwie (tzw. HLM). Stosunkowo powszechnie dostępne jest wsparcie czynszowe, czyli program dofinansowania wynajmu (“housing assistance”). Francja dysponuje bazą lokalową w postaci 4,5 miliona mieszkań komunalnych, podczas gdy w Polsce wynosi ona jedynie 806 tysięcy (dane na 2020) i spada co roku.
Nie można zostawić polityki mieszkaniowej wolnemu rynkowi, bo nie zabezpiecza on potrzeb lokalowych społeczeństwa. Należy ograniczyć samowolę deweloperów i funduszy inwestycyjnych, którzy wspólnymi siłami sprawiają, że w Polsce mieszka się gorzej i drożej. Jednocześnie trzeba wprowadzić skuteczną kontrolę czynszów oraz wskrzesić budownictwo komunalne.
Tekst pochodzi ze strony internetowej OZZ Inicjatywa Pracownicza ozzip.pl
fot. Lidia Kalina
